Личный фонд
для арендного бизнеса
Юридическая структура для владения недвижимостью, налоговой эффективности, НДС-вычетов, защиты семейного капитала и наследственного планирования.
Личный фонд
▥
100 млн
минимальная стоимость имущества для создания фонда
%
15%
потенциальная ставка налога на прибыль при пассивном доходе
◇
0%
НДФЛ по выплатам семье при соблюдении условий
НДС
НДС
возможность принимать входящий НДС к вычету
01
Личный фонд — это
семейный инвестиционный контур
▥
Активы
недвижимость, деньги, доли, автомобили, иное имущество
▣
Фонд
становится собственником и центром управления
⌂
Аренда
договоры, платежи, ремонт, эксплуатация, инвестиции
◎
Семья
выплаты и имущество по условиям управления
02
Фонд нужен там, где есть активы,
доход и семейная преемственность
▥
Недвижимость
от 100 млн руб.
Минимальный порог для создания личного фонда.
↗
Арендный
бизнес
Офисы, помещения, апартаменты, машино-места, коммерческие объекты.
+
Покупка новых
объектов
Инвестиции, ремонт, отделка, инженерия, автомобили и оборудование.
◎
Несколько
наследников
Нужен порядок управления, выплат и защиты от конфликтов.
03
Экономия возникает в трех местах
↓
Входящий поток
Фонд может применять УСН в подходящих случаях либо ставку 15% по прибыли при пассивном арендном доходе.
◷
Вывод дохода
Выплаты учредителю и близким родственникам могут не облагаться НДФЛ при соблюдении условий.
↗
Инвестиции
В НДС-контуре фонд может принимать к вычету НДС по объектам, ремонту, автомобилям и оборудованию.
◇Ключевое: налоговая модель подбирается под конкретный арендный портфель, арендаторов, НДС, планы покупки объектов и семейный сценарий.
04
Сравнение фонда
с личным владением и ООО
| Сценарий | Налоги при личном владении / ООО, руб. | Налоги через фонд, руб. | Экономия, руб. |
|---|---|---|---|
| Физлицо vs фонд на УСН | 1 962 000 | 720 000 | 1 242 000 |
| ООО на УСН vs фонд на УСН | 2 214 000 | 720 000 | 1 494 000 |
| ООО на ОСН vs фонд на ОСН | 7 202 000 | 3 000 000 | 4 202 000 |
| Крупный арендный портфель | 32 577 000 | 13 500 000 | 19 077 000 |
05
Для крупной аренды
главный аргумент —
15% по прибыли
Фонд платит налог на прибыль всего 15%.
ООО — 35–36%.
15%
ООО
≈35–36%
Фонд
15%
06
Фонд может покупать активы
с НДС и принимать НДС к вычету
▥
Новые объекты
Покупка объекта за 122 млн руб. может дать 22 млн руб. входящего НДС к вычету.
◧
Ремонт и отделка
Работы на 24,4 млн руб. могут дать 4,4 млн руб. входящего НДС.
▭
Автомобили
Автомобиль за 12,2 млн руб. может дать 2,2 млн руб. НДС к вычету при служебном использовании.
07
Один инвестиционный год
может дать десятки миллионов вычетов
| Статья | Стоимость с НДС, руб. | НДС к вычету, руб. |
|---|---|---|
| ▥ Объект | 122 000 000 | 22 000 000 |
| ◧ Ремонт и отделка | 24 400 000 | 4 400 000 |
| ▭ Автомобиль | 12 200 000 | 2 200 000 |
| Итого НДС к вычету | 28 600 000 руб. | |
iПри НДС с аренды 5,28 млн руб. остаток — 23,32 млн руб.
08
Фонд позволяет распределять
доход по правилам, а не по
устным договоренностям
Обычная модель
◎
Распределение по договоренностяммежду участниками
?
Нет фиксированных правили прозрачности
⚖
Возможны споры и претензиимежду членами семьи
%
Высокие налоговые рискипри выводе дохода
Личный фонд
◎
Доход распределяется по правиламзафиксированным в уставе
◷
Прозрачные механизмыпонятный порядок выплат
⚖
Минимизация конфликтовмежду родственниками
%
Налоговая эффективностьи защита активов
09
Активы фонда отделены от
личного имущества учредителя
○
Объект у физлица
Кредитор может пытаться обратить взыскание на объект как на имущество должника.
▣
Объект у фонда
Кредитору нужны специальные основания ответственности фонда или оспаривания передачи.
3
Первые 3 года
Фонд может нести субсидиарную ответственность по обязательствам учредителя.
5
До 5 лет
В исключительных случаях срок может быть продлен судом, но не более чем до 5 лет.
10
Право выгодоприобретателя
защищено от его личных кредиторов
◇
Долги ребенка
Кредиторы не получают право выгодоприобретателя вместо него.
◎
Кредиторы супруги
Статус выгодоприобретателя не становится обычным имущественным активом для взыскания.
▣
Банкротство
Важно различать право выгодоприобретателя и уже выплаченные ему деньги.
✓После фактической выплаты деньги становятся личным имуществом получателя. Поэтому условия управления должны регулировать размер, основания и периодичность выплат.
11
Фонд сохраняет арендный бизнес
как единый актив
| Без фонда | Через личный фонд |
|---|---|
| Доли в объекте Наследники получают доли в объекте. | Единый контур владения Объект остается в собственности фонда. |
| Блокировка решений Решения по аренде и продаже могут блокироваться. | Управление по правилам Управляющий действует по уставу и условиям управления. |
| Споры Возможны споры о продаже, ремонте и доходах. | Прозрачные выплаты Правила выплат и управления установлены заранее. |
| Несовершеннолетние наследники Усложняют управление. | Контроль доступа к выплатам Выплаты детям можно отложить до нужного возраста. |
12
Учредитель заранее
задает правила на будущее
◔
Доли и порядок выплатКто, когда и в каком размере получает выплаты из дохода фонда.▤
Резервирование части арендного доходаОпределяется доля, которая остается в фонде для накоплений и инвестиций.▥
Условия продажи или запрета продажи объектовМожно установить ограничения, согласования или полный запрет на продажу.○
Возраст детей для доступа к выплатамНазначается возраст или условия, при которых дети получают выплаты.◎
Контроль управляющего советом или протекторомНазначается совет или протектор, который контролирует ключевые решения.◇
Правила на случай развода, смерти или конфликтаФонд продолжает работать по установленным правилам в любых жизненных ситуациях.13
Личный фонд — это
архитектура владения,
налогов и преемственности
Для арендного бизнеса фонд может одновременно снижать налоговую нагрузку, использовать НДС-вычеты, отделять активы от личной массы учредителя, защищать права выгодоприобретателей и сохранять недвижимость как единый работающий комплекс после смерти собственника.
%
Налоги
УСН, 15% по прибыли, выплаты семье без НДФЛ.
↗
Инвестиции
Покупка объектов, ремонт, автомобили и оборудование с НДС-вычетами.
◎
Семья
Правила управления, выплат и наследования заданы заранее.
14
